Você já pensou em investir no mercado imobiliário, mas não sabe por onde começar? Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) podem ser a solução ideal para diversificar sua carteira e obter retornos consistentes. Neste guia vamos explorar tudo o que você precisa saber sobre os FIIs e como aproveitar ao máximo esse tipo de investimento.
Vamos supor que você pretende investir num imóvel para gerar renda com aluguel, então vamos colocar números, vamos supor uma casa de 210m2 num terreno bem localizado, vamos supor o valor do imóvel de 250mil reais o valor médio para alugar é de 0,5 a 1% do valor do imóvel, ou seja algo entre R$1250 a R$2500. Se for um imóvel em condomínio fechado dependendo do valor do condomínio pode dificultar o aluguel, muitas vezes o proprietário tem de fazer certos descontos para evitar as despesas de imóvel fechado, ainda corre risco de inadimplência e danos ao patrimônio pelo mau uso, têm despesas com imobiliárias, despesas com advogados para eventuais despejos, com cartórios para registro do imóvel. Não creio que seja uma forma prática para investir no ramo imobiliário.
O que são Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs)?
Os FIIs são veículos de investimento que reúnem recursos de diversos investidores para aplicar em empreendimentos imobiliários, como edifícios comerciais, shoppings, hospitais, hotéis e empreendimentos residenciais. Ao adquirir cotas de um FII, você se torna um cotista e passa a ter direito a uma parcela dos rendimentos gerados pelos imóveis do fundo.
Estes fundos vendem suas cotas no mercado sendo que o valor destas cotas são reguladas pelas livre negociações entre os investidores. Essas cotas podem chegar no mercado em duas formas: como mercado primário – fruto de abertura de um novo fundo ou expansão de um já existente; ou de mercado secundário, onde investidores que detenha esses papeis, os coloca à venda e outros investidores se interessam em compra-los através da intermediação da bolsa de valores, essas negociações de mercado secundário acontecem todos os dias de pregão e dá ao ativo a sua liquidez, que tanto gostamos, o que nos deixa soltos para aplicar e vender ao momento que for necessário. Esses fundos são criados para gerir complexos imóveis que se fosse arcado por um único dono, as despesas seriam enormes e os riscos gigantes, Alguns destes fundos não gerenciam apenas um imóvel, mas sim grupos de imóveis com mesmas características de acordo com seu nicho de atuação. Vou pegar dois fundos para servir de exemplo e um será o HTMX11 de Hotéis, e outro será o SDIL11 de galpões logísticos, mas existem muitos outros, de fazendas e sítios, de imóveis para educação, shopping, hospitais, agencias bancárias, Lages corporativas, etc.
No site fundamentus pode colocar na busca o nome do fundo e depois que abrir os detalhes vai na aba dados históricos e acesse os imóveis, note que nem sempre o imóvel é adquirido na totalidade, mas algumas unidades, isso também é pulverização de aplicações para diluir o risco, caso algo aconteça ao imóvel.
Agora vamos simular aquela aplicação de 250 mil nas cotas deste fundo, o valor de mercado hoje é de R$178,09
Dividindo a média dos últimos 10 rendimentos que deu R$2,43 pelo valor da cota 2,43/178= 0,01369 ou 1,36% todo mês de rendimento, ou seja,
R$ 250.000,00 / 178,09 = 1403 cotas e cada cota gerando de rendimentos 2,43 em média um rendimento mensal de R$ 3409,29
Isto não é recomendação, as condições do mercado estão sempre variando, e este é um cálculo baseado em único ativo, o que é não recomendado devido aos riscos. Lembra que este mesmo ativo esteve passando por períodos difíceis após a pandemia devido à falta de clientes em seus apartamentos.
Agora vamos ver o outro fundo, SDIL11 que desde julho de 2023 opera com novo ticket TRBL11, que é o código de negociação da B3 o nome do fundo é FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO TELLUS RIO BRAVO RENDA LOGISTICA – FII. A mudança do codigo ticket se deu para refletir melhor o nome do fundo.
Nota-se que são galpões logísticos bem localizados em boas estradas próximo aos grandes centros
São rendimentos mais estáveis com a média em R$ 0,76 por cota. Dividindo pelo valor da cota temos o percentual mensal do rendimento em relação ao valor da cota.
0,76 / 101,28 = 0,007503 ou 0,75% ao mês.
Da mesma forma anterior vamos comparar com a casa de 250mil reais
250000/101,28 = 2468 cotas que vão gerar mensalmente R$1875,68
Mas sem as preocupações e despesas de uma casa real.
Vantagens dos Fundos Imobiliários:
Diversificação: Os FIIs permitem que investidores com diferentes perfis e capital disponível participem do mercado imobiliário, mesmo sem terem recursos suficientes para comprar um imóvel por conta própria.
Liquidez: As cotas de FIIs são negociadas na bolsa de valores, o que proporciona liquidez aos investidores, permitindo comprar e vender suas cotas com facilidade.
Rendimentos Constantes: Os FIIs são obrigados por lei a distribuir a maior parte dos seus lucros aos cotistas, o que geralmente resulta em pagamentos regulares de dividendos.
Potencial de Valorização: Além dos dividendos, os FIIs podem se valorizar ao longo do tempo, proporcionando ganhos de capital aos investidores.
Como Investir em FIIs:
Pesquisa: Antes de investir em um FII, é importante fazer uma análise detalhada do fundo, incluindo seus imóveis, gestão, histórico de rendimentos e perspectivas futuras.
Diversificação: Assim como em qualquer investimento, é recomendável diversificar sua carteira de FIIs para reduzir o risco e aumentar o potencial de retorno. Mesmo os fundos devem diversificar como boa prática. Fuja de fundos com único imóvel. Existem fundos com zero imóveis, estes fazem negócio com certificados recebíveis de imóveis as CRI, costumam ter rendimentos maiores, mas sofrem nas variações de juros.
Acompanhamento: Mesmo após investir em FIIs, é fundamental acompanhar de perto o desempenho do fundo e as condições do mercado imobiliário. Convém buscar informações no site do fundo, basta fazer uma busca pelo ticket do fundo junto as letras ri (relação com investidores), Exemplo vai ao Google e digita TRBL11 ri e entra no primeiro link, lá encontra todos os produtos da Rio Bravo
Considerações Finais:
Os Fundos de Investimento Imobiliário são uma excelente opção para investidores que desejam se beneficiar do mercado imobiliário sem os custos e as preocupações associados à compra direta de imóveis. Com uma boa pesquisa e uma estratégia de investimento sólida, os FIIs podem ser uma parte valiosa do seu portfólio de investimentos.
Se você está interessado em diversificar sua carteira e obter retornos consistentes, os FIIs podem ser a escolha certa para você. Invista com inteligência e aproveite as oportunidades que o mercado imobiliário tem a oferecer!
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